A. Ontwerp
1. Wat gaat er gebouwd worden?
Het huidige schetsontwerp gaat uit van 39 woningen onderverdeeld in 2 plandelen. Dit aantal is verdeeld in 34 appartementen aan met name de Zuidsingel en de Koningstraat en vijf stadswoningen aan de Korte Noordstraat. Naast woningen voorziet het plan ook in een stallingsgarage (voor de nieuw te realiseren woningen en bezoekers van deze nieuwe woningen) en aanleg van een binnentuin/-hof.
2. Hoe hoog wordt het ontwerp?
De hoogtes van het ontwerp vallen binnen de maximale toegestane hoogte van het bestemmingsplan en variëren per bouwblok. De maximale hoogte is 17 meter van het appartement dat ligt op de hoek van de Zuidsingel en de Korte Noordstraat. De woningen aan de Korte Noordstraat zijn ongeveer 11m hoog. Het appartementen gebouw aan de Koningsstraat varieert in hoogte tussen 17m en 13m. In het gehele ontwerp zal de maximale toegestane hoogte uit het bestemmingsplan niet worden overschreden.
3. Hoeveel verdiepingen is dat?
Het appartementengebouw aan de Zuidsingel bestaat uit maximaal vijf bouwlagen. Oftewel een begane grond met vier verdiepingen. De grondgebonden woningen aan de Korte Noordstraat hebben een beganegrond met twee verdiepingen; in totaal zijn dat drie bouwlagen. De appartementen aan de Koningstraat hebben een begane grond met twee verdiepingen en een kap.
4. Hoeveel woningen worden er gerealiseerd?
Het huidige schetsontwerp omvat vijf woningen en 34 appartementen.
5. Hoe hoog is dat ten opzichte van andere woningen in de wijk?
De woningen aan de Korte Noordstraat zijn in totaal drie bouwlagen hoog. Dit is even hoog als de bestaande bebouwing. De appartementen aan de Zuidsingel zijn vier bouwlagen hoog. Het appartementen gebouw aan de Koningsstraat is drie bouwlagen hoog.
B. Proces
1. Wordt er afgeweken van het bestemmingsplan?/ Mag dit binnen het bestemmingsplan?
Het bestemmingsplan welke op 23 januari 2019 door de Raad van State onherroepelijk is verklaard geeft de ruimte voor de schetsplannen die worden toegelicht. Het schetsplan blijft binnen de grenzen/ rooilijnen van het bestemmingsplan. Binnen de bestemmingsplan grenzen worden er enkele aanpassingen gedaan die ook verder worden onderzocht en mogelijk gemaakt dienen te worden met een “binnenplanse afwijking”. Het bestemmingsplan voorziet in deze mogelijkheid.
2. Mag dit plan zomaar gebouwd worden als er al een bestemmingsplan ligt?
Voor de start van de bouw dienen er nog een aantal gemeentelijke processen doorlopen te worden. Hieronder worden deze op hoofdlijnen opgesomd: –
- Het WARK+ dient eerst een positief advies te geven op het Beeldkwaliteitsplan (BKP)
- Na een positief advies van het WARK+ op het BKP wordt het aan de gemeenteraad voorgelegd.
- De raad heeft de bevoegdheid om het BKP vast te stellen, waarmee het BKP een aanvulling is op de Nota Ruimtelijke Kwaliteit
- Nadat de raad het BKP heeft vastgesteld kan de omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen worden aangevraagd.
- De omgevingsvergunning wordt getoetst op volledigheid en of die voldoet aan de eisen en normen van het bestemmingsplan en andere geldende regelgeving, waaronder de Nota Ruimtelijke Kwaliteit .
- Het college is het bevoegd gezag dat de omgevingsvergunning verleend.
- Indien de omgevingsvergunning door het college wordt verleend en op de gebruikelijke wijze heeft gepubliceerd, kunnen belanghebbenden eventueel een bezwaar indienen gedurende 6 weken na publicatiedatum.
- Indien na 6 weken geen bezwaarschrift is ingediend is de omgevingsvergunning onherroepelijk
- Indien er wel bezwaren zijn ingediend op de verleende omgevingsvergunning worden de bezwaren behandeld via de bezwarencommissie en eventueel zelfs de Raad van State – Na een onherroepelijke omgevingsvergunning kan er gebouwd worden.
3. Welke procedures moeten er nog doorlopen worden voordat er gebouwd kan worden?
Zie vraag 2.
4. Wanneer kan er bezwaar gemaakt worden?
U kunt na het besluit van de gemeente op het verlenen van de omgevingsvergunning bezwaar maken op het plan.
5. Wanneer wordt de omgevingsvergunning procedure opgestart?
In dit stadium van het ontwikkelingsproces hebben wij nog geen zicht op de exacte datum van indiening, aangezien die nog van verschillende factoren afhankelijk is. Zodra de omgevingsvergunning is verleend en de bezwarenprocedure start wordt dit op de website van de gemeente gepubliceerd.
6. Wie bepaalt of er gebouwd mag worden? / Wie keurt de omgevingsvergunning goed?
Heijmans is de initiatiefnemer van het plan aan de Zuidsingel. In basis stelt de Gemeente Middelburg de planologische kaders (bestemmingsplan + welstand) vast en deze toets of het door Heijmans voorgelegde plan voldoet aan alle wettelijke eisen.
7. Wie bepaalt dat er op deze locatie gebouwd mag worden?
Door het vaststellen van het bestemmingsplan is het bouwen van woningen op deze locatie planologisch mogelijk gemaakt. In deze is de Gemeente het toetsend orgaan. Dit betekent dat Heijmans het plan voorlegt aan de Gemeente Middelburg, waarna er getoetst wordt of het plan voldoet aan alle wettelijke eisen.
8. Wanneer kunnen wij met de Gemeente aan tafel?
Indien u met de Gemeente Middelburg aan tafel wilt kunt u het best contact opnemen met uw wijkmanager. De wijkmanager is een medewerker van de Gemeente. Klara Venema gaat graag met u in gesprek.
9. Als vergunningstraject en verkoopresultaat voorspoedig verloopt, wanneer kan dan met de bouw worden gestart?
Start bouw staat voor nu gepland voor medio 2022. E.e.a. is afhankelijk van de verkoopresultaten – het behalen van 70% aan verkochte woningen.
10. Wanneer vindt de volgende informatiebijeenkomst plaats?
Deze zal waarschijnlijk na de bouwvakantie worden gehouden. U ontvangt hierover tijdig bericht.
C. Omgeving
1. Komen er ook sociale huurwoningen?
In dit plan zijn geen sociale huurwoningen voorzien.
2. Wat is de doelgroep die in de appartementen komen te wonen?
Het woningbouwprogramma geschikt is voor (vermogende) vitale (bijna) gepensioneerde senioren en op de stad georiënteerde stellen en/of doorstromende (samengestelde) gezinnen met kleine of grote kinderen die (op het punt staan om te) studeren.
3. Hebben de balkons inkijk in mijn woning?
Een deel van de balkons van de appartementen aan de Zuidsingel zullen balkons hebben die gericht zijn naar de straat. Hierdoor is er ook sprake van extra sociale controle in de straat/wijk. De balkons van het appartementen gebouw aan de Zuidsingel die gericht zijn naar de binnentuin toe en zijn zuidelijk georiënteerd. De balkons van het appartementen gebouw aan de koningsstraat zijn gericht op de binnentuin.
4. Is er al een bezonningsstudie gedaan?
Momenteel is er geen bezonningsstudie gedaan, in vervolgfasen wordt er naar deze mogelijkheid gekeken.
D. Stedenbouwkundige indeling en verkeer
1. Blijft het park toegankelijk voor de omgeving na de bouw?
Het tijdelijk buurtpark blijf in deze planopzet niet bestaan.
2. Hoe wordt het park volledig ingericht?
Het park houdt op te bestaan. De ruimte tussen de appartementen en de woningen wordt ingericht als binnentuin. In de verdere planuitwerking wordt bekeken in hoeverre er mogelijkheden zijn om het binnenhof semi-openbaar toegankelijk te maken.
3. Hoe wordt het parkeren geregeld?
Het parkeren wordt voorzien in een stallingsgarage onder maaiveld. Het huidige schetsontwerp maakt het mogelijk om in totaal 71 parkeerplaatsen te kunnen realiseren. De stallingsgarage is alleen toegankelijk voor bewoners of bezoekers van de woningen/ appartementen. Het is dus geen openbare stallingsgarage, dit is zo in het bestemmingsplan geregeld.
4. Kunnen de parkeerplaatsen los verkocht worden van de woningen?
Wij begrijpen de angst dat er in de toekomst parkeerplaatsen los van de woningen worden verkocht kan zorgen voor overlast in de wijk. Wij zijn momenteel aan het onderzoeken of er juridische of planologische mogelijkheden zijn om dit zo veel als mogelijk te beperken of te voorkomen.
5. Waar komt de uit- en inrit voor de parkeerkelder?
De uit- en inrit van de parkeerkelder is in het bestemmingsplan vastgelegd aan de Zuidsingel.
6. De Zuidsingel is niet bestemd voor autoverkeer, moet dat aangepast worden?
Momenteel is het deel van de Zuidsingel waar de ingang van de parkeerkelder is gepland inderdaad een fietsstraat. Er zullen voorzieningen getroffen moeten worden zodat deze weg in de toekomst begaanbaar is voor autoverkeer. In vervolgstadia gaan wij met de gemeente in gesprek om dit goed vorm te geven.
7. Hoeveel parkeerplaatsen worden er gerealiseerd?
De hoeveelheid parkeerplaatsen is bepaald aan de hand van de parkeernorm die is vastgelegd in het bestemmingsplan. In de bestemmingsplanregels wordt een parkeernorm van 1,7 parkeerplaats per woning genoemd. Dit is een voorwaarde voor het verlenen van de omgevingsvergunning. In totaal worden er voor bewoners en bezoekers een totaal van 71 parkeerplaatsen gerealiseerd, met dit aantal zitten wij ruim boven de in het bestemmingsplan vastgestelde parkeernorm.
8. Worden de parkeerplaatsen op maaiveld gerealiseerd?
Nee, de parkeerplaatsen voor bewoners en bezoekers worden in het huidige schetsontwerp gerealiseerd in de stallingsgarage.
9. Kunnen de Korte Noordstraat en de Zuidsingel zoveel extra verkeer aan?
Voor deze vraag kunnen wij u doorverwijzen naar de Gemeente.
10. Er komen tijdens de bouw parkeerplaatsen voor het bouwpersoneel aan de Zuidsingel, verdwijnen de parkeerplaatsen daar dan voor de bewoners? En wat betekent het voor Zuidsingel 26?
Nee, er verdwijnen geen parkeerplaatsen voor de bewoners.
11. Blijft de Koningsstraat de gehele duur van de bouw toegankelijk voor voetgangers en fietsers?
Vooralsnog wel. Dit moet nog wel in overleg met de Gemeente definitief worden bepaald.
12. Blijft er toegang tot de parkeervakken en garage Bagijnhof?
De toegang tot Bagijnhof wordt door de bouw niet beïnvloed.
13. Is er contact met Koozie (kinderopvang) en de ABS (basisschool) inzake de verkeersdoorstroming/belemmering tijdens de bouwwerkzaamheden?
Het contact vindt op dit moment nog niet plaats maar zal ruim voor de start van de bouwwerkzaamheden worden opgepakt.
14. Is er gekeken naar parkeren voor bouwpersoneel aan de Oude Veerseweg – Parkeerplaats Ramsburg?
Niet van toepassing. Te ver weg van de bouwplaats en kosten zijn te hoog.
15. Wordt de Koningsstraat voorzien van paaltjes in verband met het fietspad?
Dit wordt door de Gemeente bepaald en eventueel aangebracht.
E. De bouw
1. Hoe wordt omgegaan met veiligheid tijdens de bouw?
Bij Heijmans staat veiligheid hoog op de ladder. Zowel in ontwikkelfase, bouwvoorbereiding als tijdens de bouw nemen we dan ook alle nodige maatregelen om de veiligheid van onze bouwvakkers en de omgeving te kunnen waarborgen. In de vervolg stadia van de ontwikkeling worden de vereiste veiligheidsonderzoeken gedaan en heeft dit onderwerp onze volledige aandacht.
2. Waar zullen er vrachtwagens rijden?/ Hoe wordt de bouwroute ingedeeld?
In deze fase hebben wij nog geen definitief beeld van de exacte bouwroutes. Wanneer er genoeg duidelijkheid is over de bouwroutes verder in het proces zullen wij hierover met omwonenden en belanghebbenden communiceren.
3. Hoe wordt ervoor gezorgd dat er door het bouwen mijn huis niet beschadigd wordt?
Heijmans volgt tijdens de bouw alle richtlijnen en normen die het risico op beschadigingen aan de omgeving voorkomen. Indien er uit onderzoeken in het ontwerptraject blijkt dat er aanvullende maatregelen benodigd zijn worden deze in acht genomen. Een van de mogelijke aanvullende maatregelen zijn vooropnames; deze zijn echter sterk afhankelijk van de funderingsmethodiek en bouwmethode. In deze fase zijn de bouw- en funderingsmethode nog niet definitief. Zodra wij hier het fijne van weten wordt er met de desbetreffende bewoners contact opgenomen.
4. Hoe wordt de nieuwe parkeerkelder veilig gefundeerd?
In alle fasen van het ontwerp en bouw wordt de constructieve veiligheid getoetst met interne en externe adviseurs. De fundering van het appartementencomplex met de parkeergarage geschiedt geheel op de reeds bestaande betonvloer onder in de bouwput. De grond kerende wand van de bestaande parkeerbak die destijds gerealiseerd is blijft in de huidige vorm gehandhaafd en zal geen onderdeel zijn van de fundering. De grondgebonden woningen zullen gefundeerd worden op een geschikt funderingssysteem.
5. Is de grond/ bak stabiel genoeg om het gewicht te kunnen dragen?
In de eerste verkennende onderzoeken en berekeningen van de constructeur is gebleken dat de ondergrond en de vloer van de oude parkeer kelder voldoende stabiel zijn om op een veilige manier de krachten af te kunnen dragen. Om de veiligheid in het ontwerp en in de omgeving te kunnen waarborgen worden er additionele sonderingen gedaan en monitoren wij de grondwaterstand middels peilbuizen.
6. Wordt er in dit plan geheid?
Momenteel zijn wij aan het onderzoeken hoe het ontwerp gefundeerd kan worden. Hier worden verschillende mogelijkheden geanalyseerd op veiligheid en toepasbaarheid. Ook hier houden wij ons aan de geldende normen en regelgeving.
7. Hoe worden de bouwroutes ingepland?
In deze fase van het ontwerp is er nog geen duidelijkheid over de specifieke bouwroutes naar de projectlocatie toe. De bouwroutes zijn sterk afhankelijk van de gekozen bouwmethode en dient ook in nauw overleg met de gemeente te worden afgestemd. Overleg met gemeente is hierover al opgestart. Daarin nemen wij ook de input van omwonenden mee.
8. Hoeveel vrachtauto’s zijn er nodig om de put leeg te maken?
Dat is op dit moment moeilijk te zeggen. Hier dient nog aan gerekend te worden. Misschien is hier in de volgende vergadering meer duidelijkheid over.
9. Hoe diep wordt de bouwput?
Deze wordt ca. 1 meter dieper dan de huidige situatie.
10. Wanneer vinden de gevelopnames plaats?
De gevelopnames zullen voor de start van de bouwwerkzaamheden worden uitgevoerd.
11. Wordt er geheid buiten de bouwput?
Ja, maar niet met betonpalen welke trillingen veroorzaken.
F. Commercieel
1. Wat zijn de prijzen van de woningen/appartementen?
In dit stadium van de ontwikkeling kunnen er nog geen definitieve prijzen worden genoemd. Indien u op de hoogte gehouden wilt worden over de verkoop van de woningen kunt u zich melden als geïnteresseerde op de website www.dezuidsingel.nl.
2. Waar kan ik mijn gegevens achterlaten?
Indien u op de hoogte gehouden wilt worden over het verkooptraject kunt u zich aanmelden als geïnteresseerde .
3. Wat gebeurd er met het project als de woningen/ appartementen slecht verkocht worden?
Als basis voor de ontwikkeling is er een marktonderzoek gedaan met de makelaar, wij werken nu aan een haalbaar en maakbaar plan. De markt in Middelburg e.o. is goed en de vraag naar appartementen erg hoog. Wij werken aan een uniek plan op één van de mooiste locaties in de historische binnenstad en nog één van de weinige locaties zo niet de enige locatie in het historisch hart van de stad waar nieuwbouw woningen komen die voldoen aan alle huidige eisen.
4. Krijgt het complex een naam? Misschien prijsvraag?
Heijmans Vastgoed zal dit intern bespreken en t.z.t. gaan overleggen met de kopers.